Viele Mieter ziehen einen unbefristeten Mietvertrag vor. Immobilienrechtsanwältin Valentina Philadelphy-Steiner weiß, worauf es dabei ankommt.
Ein unbefristeter Mietvertrag ist für viele Mieter die beste aller Lösungen – versprechen sie sich doch davon die Gewissheit, sich lästiges Übersiedeln und alle damit verbundenen Mühen künftig zu ersparen. Auch Diskussionen mit dem Vermieter über etwaige Investitionen können so reduziert werden. Vermieter wiederum sehen den unbefristeten Mietvertrag mit einem lachenden und einem weinenden Auge: Zwar können so häufige Mieterwechsel vermieden werden, gleichzeitig aber können sie selbst über ihr Eigentum, nämlich die Wohnung, dann nur noch schwer verfügen. Oder anders gesagt: Sollten sie die Wohnung selbst einmal benötigen, ist diese Forderung bei einem unbefristeten Mietvertrag nur äußerst schwer durchzusetzen.
Wann kann man einen unbefristeten Mietvertrag abschließen?
Das ist sowohl bei Wohnungen, die im Voll- oder Teilanwendungsbereich liegen, als auch bei all jenen, die zur Gänze davon ausgenommen sind, möglich. Zur Gänze gilt das MRG für Wohnhäuser, die vor 1945 errichtet wurden. „In den Teilanwendungsbereich fallen danach errichtete Wohngebäude, die ohne Förderungen gebaut wurden, sowie Neubauten, die im Wohnungseigentum stehen“, sagt Immobilienrechtsanwältin Valentina Philadelphy-Steiner. Nicht dem Mietrechtsgesetz unterliegen beispielsweise Einfamilienhäuser sowie Wohnungen in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen.
Wann endet ein unbefristeter MRG-Mietvertrag?
Ein unbefristeter Mietvertrag ist, wie der Name schon sagt, auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Er endet somit, sobald er von Mietern oder Vermietern gekündigt wird. Ersterer kann dies gerichtlich oder schriftlich unter Einhaltung von Kündigungsfrist und Kündigungstermin tun. „Die Kündigungsfrist beträgt, falls nicht anders im Mietvertrag vereinbart, in der Regel einen Monat, Kündigungstermin ist meist der Monatsletzte“, sagt Philadelphy-Steiner. Ein Grund für die Kündigung muss im Übrigen nicht angegeben werden.
Kündigung durch den Vermieter
Deutlich schwieriger wird es für den Vermieter, zumindest, wenn die Wohnungen dem MRG unterliegen: Sie können den Mietvertrag nur gerichtlich und bei Vorliegen bestimmter Gründe lösen. „Zu diesen Gründen gehören beispielsweise der erheblich nachteilige Gebrauch der Wohnung, wenn der Mietzins nicht bezahlt wird oder die Wohnung zur Gänze und zu teuer untervermietet wird oder wenn der Mieter die Sanierung einer Substandardwohnung verhindert sowie das Nicht-Benützen der Wohnung“, erklärt die Anwältin.
Auch wenn die Sanierung eines desolaten Hauses unrentabel ist, kann der Vermieter den unbefristeten Mietvertrag gerichtlich kündigen, er muss den Mietern jedoch Ersatzwohnungen bereit stellen. Als gesetzlicher Kündigungsgrund wird zwar auch die Anmeldung von Eigenbedarf durch den Vermieter genannt – „in der Praxis wird es aber immer schwieriger, diesen Grund durchzusetzen“, weiß die Anwältin. Für Objekte, die nicht unter das MRG fallen, muss der Vermieter hingegen keine besonderen Gründe für eine Kündigung nennen, sondern sich – wie der Mieter – nur an die im Mietvertrag vereinbarten Kündigungsfristen und -termine halten.
Erlischt das Mietrecht im Todesfall?
Nein. Durch den Tod des Mieters wird der unbefristete Mietvertrag nicht aufgelöst. Gibt es eintrittsberechtigte Personen, wie Ehepartner oder Kinder, die mit dem Verstorbenen zum Zeitpunkt des Todes in der Wohnung gelebt haben, treten sie automatisch in den Mietvertrag ein. „Gibt es keine eintrittsberechtigte Person, dann allerdings darf die Vermieterseite das Mietverhältnis gerichtlich kündigen“, so Philadelphy-Steiner.
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