Sie sind monatlich fällig und machen mittlerweile oft einen großen Brocken aus – die Rede ist von den Betriebskosten. Bei diesen handelt es sich um regelmäßig wiederkehrende Kosten, die für das gesamte Gebäude anfallen. Einmal im Jahr flattert die Betriebskostenabrechnung ins Haus. Spätestens dann sollte man sich mit dem Thema Betriebskosten einmal genauer auseinandersetzen. Rechtsanwältin Valentina Philadelphy-Steiner verrät, was Mieter, aber auch Eigentümer, zum Thema Betriebskosten unbedingt wissen sollten.
Was fällt alles unter Betriebskosten?
Liegt die Wohnung im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG bzw. mrg), ist die Antwort relativ einfach: Denn die Paragrafen 21 bis 24 MRG zählen genau auf, was alles im Altbau bzw. geförderten Neubau als Betriebskosten gilt: Unter anderem sind dies die Gebühren für Wasser und Abwasser, die Kosten für Kanalräumung, Müll, Entrümpelung von herrenlosem Gut, die Schädlingsbekämpfung und den Strom für die Beleuchtung des Stiegenhauses und der Gemeinschaftsflächen.
Die laufenden regelmäßigen Ausgaben für Gemeinschaftsanlagen wie Lift, Spielplatz, Schwimmbad, Sauna, Waschküche, Grünanlagen gehören ebenso dazu wie Kehrgebühren, Reinigungskosten, Grundsteuer oder das Honorar des Verwalters. Ebenso inkludiert sind Versicherungsprämien für Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserschaden.
Reparaturkosten oder Beiträge zur Reparaturrücklage sind hingegen keine Betriebskosten und müssen daher nur von Wohnungseigentümern geleistet werden. Hat mehr als die Hälfte der Mieter zugestimmt, zählen auch die Prämien für eine Glasbruch- und Sturmschadenversicherung dazu.
„Die Kosten für Reparaturen und Erhaltungsarbeiten sowie Beiträge zur Reparaturrücklage sind hingegen keine Betriebskosten“, sagt Philadelphy-Steiner. Diese sind daher nur von Wohnungseigentümern zu berappen. Im Teilanwendungsbereich des MRG (z.B. freifinanzierter Neubau) oder bei Nichtanwendung des MRG sind Betriebskosten hingegen Vereinbarungssache. Die Anwältin rät in diesem Zusammenhang dazu, in den Verträgen aus Gründen der Transparenz nicht pauschal das Wort Betriebskosten zu verwenden, sondern die jeweiligen Positionen konkret aufzuzählen.
Betriebskosten im Eigentum
Gibt es mehrere Eigentümer, werden auch da die Betriebskosten vertraglich vereinbart – und zwar im Wohnungseigentumsvertrag.
Der Betriebskostenschlüssel – wer muss wie viel zahlen?
Die Betriebskosten werden entsprechend der Nutzfläche der Wohnung aufgeteilt. In seltenen Fällen – Voraussetzung ist eine entsprechende Messvorrichtung – werden verbrauchsabhängige Positionen nach dem tatsächlichen Verbrauch berechnet. Übrigens: Die Pauschalen dürfen jedes Jahr im Jänner um maximal zehn Prozent angehoben werden.
Betriebskostenabrechnung: Deadline im Juni
Das MRG sieht vor, dass die Betriebskostenabrechnung spätestens am 30. Juni des Folgejahres vorgelegt bzw. gut sichtbar im Haus aufgehängt werden muss. Sie muss darüber hinaus unter anderem übersichtlich sein und Einnahmen sowie Ausgaben enthalten. In allen anderen Fällen ist die Vertragsvereinbarung für die Vorlage entscheidend.
Wird keine Betriebskostenabrechnung gelegt, können Mieter bei der Schlichtungsstelle oder dem zuständigen Bezirksgericht die Vorlage derselben beantragen.
Dann darf nachgerechnet werden.
Hohe Betriebskosten, unklare Positionen
Besteht das Verdacht, dass die Abrechnung falsche Positionen enthält, können Mieter diese überprüfen. „Oft finden sich unter dem Posten Sonstiges Porto- oder Zinsgebühren, die nicht als Betriebskosten gelten“, so Philadelphy-Steiner. Auch die Höhe der Positionen kann hinterfragt werden: Eine Orientierungshilfe ist etwa der Betriebskostenspiegel der Mietervereinigung, der auf Durchschnittswerten beruht. Verwalter oder Eigentümer sind verpflichtet, Mietern dazu einen Einblick in die Belege gewähren.
Wie sieht es mit einem Einspruch bei den Betriebskosten aus?
Bleiben trotz der Einsicht in die Belege Fragen offen, kann die Jahresabrechnung inhaltlich auch von der Schlichtungsstelle bzw. vom jeweiligen Bezirksgericht mittels Antrag überprüft werden. Aber Achtung: Während dies im MRG bis zu drei Jahre rückwirkend möglich ist, hat man als Mieter einer Genossenschaftswohnung dafür nur sechs Monate Zeit.
Betriebskosten-Nachzahlung beziehungsweise -Guthaben: Wer zahlt, wer bekommt‘s?
Steht eine Nachzahlung ins Haus, die übrigens immer zum übernächsten Zinstermin fällig wird, muss jener Mieter zahlen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Hauptmieter ist. Andererseits erhält dieser aber auch ein etwaiges Guthaben.
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